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bail commercial fonds dans les lieux loués donné en location-gérance

Le 21 juin 2018
Le contrat de location-gérance conclu en violation des conditions exigées du loueur est atteint d'une nullité absolue et la déchéance du droit à renouvellement du bail est encourue.

Le contrat de location-gérance conclu en méconnaissance des articles L 144-3 et suivants du Code de commerce, qui n'ont pas pour finalité la protection des intérêts particuliers des parties, est atteint d'une nullité absolue. La déchéance du droit au renouvellement du bail, prévue par l'article L 144-10 du Code de commerce, est encourue dès lors que le locataire consent un contrat de location-gérance atteint par la nullité prévue à l'alinéa 1er du même texte.
Cass. 3e civ. 22-3-2018 n° 17-15.830 F-PB, Sté Vengeance c/ C.

Pour que le locataire de locaux qui a donné son fonds de commerce en location-gérance puisse bénéficier du statut des baux commerciaux, il faut que la location-gérance qu'il a consentie soit régulière. Pour cela, il doit avoir exploité pendant deux années au moins le fonds de commerce ou l'établissement artisanal (C. com. art. L 144-3).

A défaut, il est déchu du droit au renouvellement du bail portant sur les locaux dans lesquels le fonds est exploité, en application de l'article L 144-10 du Code de commerce aux termes duquel « tout contrat de location-gérance ou toute autre convention comportant des clauses analogues, consenti par le propriétaire ou l'exploitant d'un fonds de commerce ne remplissant pas les conditions prévues aux articles ci dessus, est nul. Toutefois, les contractants ne peuvent invoquer cette nullité à l'encontre des tiers. La nullité prévue à l'alinéa précédent entraîne à l'égard des contractants la déchéance des droits qu'ils pourraient éventuellement tenir des dispositions du chapitre V du présent titre réglant les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyer d'immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal ».

Le délai de deux ans peut être réduit ou supprimé par ordonnance du président du tribunal de grande instance rendue sur requête du locataire des locaux, si celui-ci démontre qu'il est dans l'impossibilité d'exploiter le fonds personnellement ou par l'intermédiaire de préposés (C. com. art. L 144-4).


Ces dispositions ont pour but d'empêcher des opérations de spéculation consistant à acquérir un fonds pour le mettre immédiatement en location. La nullité du contrat de location-gérance ne remplissant pas ces conditions est une nullité d'ordre public qui peut être invoquée par tout intéressé et donc par le bailleur aussi bien que par le locataire-gérant (Cass. com. 13-11-1963 n° 61-11.290 : Bull. civ. III n° 475 ; Cass. com. 4-2-1975 n° 73-13.617 : Bull. civ. IV n° 34).

Elle peut même être invoquée par celui qui l'a provoquée par son mensonge ou sa réticence (Cass. com. 22-6-1976 n° 75-11.706 : Bull. civ. IV n° 214), ou par le locataire, quand bien même il aurait exécuté le contrat pendant plusieurs années (Cass. com. 4-2-1997 n° 94-21.510 PB : RJDA 7/97 n° 901). Le contrat nul est alors rétroactivement effacé (Cass. 3e civ. 3-12-2015 n° 14-22.692 : RJDA 4/16 n° 277), il ne peut être requalifié en sous-bail commercial (Cass. 3e civ. 18-5-2005 n° 04-11.835 FS-PB : RJDA 10/05 n° 1100) et il n'est pas susceptible de confirmation (Cass. com. 9-6-2004 n° 01-15.713 F-D).

La déchéance du droit au renouvellement du bail est encourue dès lors que le locataire consent un contrat de location-gérance atteint par cette nullité (Cass. 3e civ. 11-12-1974 n° 73-13.178 : Bull. civ. III n° 460). Par suite, l'auteur d'un tel contrat ne peut invoquer une réitération de la convention pour échapper à la déchéance de ses droits, quand bien même la cause de nullité aurait cessé (Cass. com. 30-6-1992 n° 90-15.912 P : RJDA 10/92 n° 906).


Le bailleur qui a offert le renouvellement d'un bail commercial peut ultérieurement rétracter cette offre sans payer une indemnité d'éviction s'il établit que les conditions d'application du statut des baux commerciaux ne sont pas remplies, et ce, même si lors de cette offre, il a eu connaissance de la situation. Tel est le cas lorsque le contrat de location-gérance du fonds consenti par le locataire est nul faute pour celui-ci d'avoir exploité le fonds depuis deux années au moins (Cass. 3e civ. 10-1-1996 n° 94-12.348 P : RJDA 4/96 n° 468).

En l'espèce, la cour d'appel avait rejeté la demande du bailleur tendant au refus de renouvellement sans indemnité d'éviction alors même qu'elle avait constaté que le locataire avait donné le fonds de commerce en location-gérance sans l'avoir préalablement exploité pendant deux années au moins, contrevenant ainsi aux dispositions de l'article L 144-3 du Code de commerce. Elle avait considéré que cette faute dans ses rapports avec le locataire-gérant pouvait entraîner la nullité du contrat de location-gérance mais ne pouvait constituer un motif grave et légitime privatif d'une indemnité d'éviction dès lors que le bailleur ne rapportait pas la preuve du préjudice que cette faute lui avait causé sur le fondement de l'ancien article 1382 du Code civil (devenu C. civ. art. 1240).

L'arrêt a été légitimement cassé : le contrat de location-gérance conclu en violation des conditions exigées du loueur, qui n'ont pas pour finalité la protection des intérêts particuliers des parties, est atteint d'une nullité absolue et la déchéance du droit à renouvellement du bail, prévue par l'article L 144-10, est encourue dès lors que le locataire consent un contrat de location-gérance atteint par la nullité prévue à l'alinéa 1er du même texte.

Il s'agit là d'un obstacle absolu au renouvellement, qui se distingue du motif grave et légitime que le bailleur peut invoquer en application de l'article L 145-17 du Code de commerce pour refuser le renouvellement du bail, motif qui relève de l'appréciation souveraine des juges du fond.

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